Custos da arrematação de imóvel: o que calcular além do lance
Comissão, ITBI, registro, débitos, ocupação, reforma e custo do capital: organize o desembolso total antes de definir o lance máximo.
O lance é apenas a primeira linha
O custo econômico começa no lance, mas inclui todas as despesas necessárias para adquirir, registrar, disponibilizar e dar destino ao imóvel. A comissão deve seguir o edital; em leilões e licitações da CAIXA, a instituição informa comissão de 5% paga pelo comprador.
ITBI e registro variam conforme município, título e situação. Condomínio, IPTU e outras responsabilidades precisam ser lidos no edital e confirmados no caso concreto.
Monte três cenários
Use um cenário base, um conservador e um crítico. Altere prazo de posse, reforma, preço de saída e custo financeiro. O lance máximo deve funcionar no cenário conservador, não apenas no otimista.
Do custo total ao teto de lance
Parta do valor líquido conservador de saída e desconte todos os custos, impostos, margem desejada e reserva de risco. O resultado é o teto econômico. Se o lance mínimo já superar esse teto, a decisão disciplinada é não participar.
Fontes oficiais consultadas
Perguntas frequentes
A comissão está incluída no lance?
Normalmente é uma obrigação separada prevista no edital. Confirme percentual, base de cálculo, beneficiário e prazo.
O ITBI usa sempre o valor do lance?
A regra e a apuração podem variar conforme o município e o tipo de transmissão. Consulte a prefeitura e um profissional antes de fechar a conta.